不動産投資で資産形成！初心者セミナーで失敗やリスクを払拭できた

先日、不動産投資で老後のための資産形成をするために、知り合いに紹介してもらったデベロッパーの方から直接マンツーマンで初心者向けセミナーをしていただきました。

失敗やリスクに対する不安を見事に払拭し、ついに35年の長期で2LDK～3LDKのマンションの不動産投資をスタートさせる予定です。

ローリスク・ローリターンの長期の不動産投資の仕組みについて、備忘録も兼ねて書いていきたいと思います。

 

不動産投資で老後に向けて資産形成計画

我が家は賃貸暮らしで夫も年が離れており、今後私もフリーランスで生きていこうと考えている中で、老後の資産形成を考えるようになったんですね。

だって、これから６０歳まであと２５年でよく言われている３０００万貯めるためには毎月１０万貯金する計算になります。

でも、もし９０歳まで長生きできたら３０年もあるわけで、そうしたら貯金で使える額はひと月約８万円。

もし年金が出なくなって、家も買えなくて賃貸のままで・・・となったら、ずっと働いて家賃稼いで生活費稼いでって、全然のんびり豊かな老後なんで過ごせない。

ちょっと考えただけで不安だらけなわけです。

さらにこれからインフレが進んで物価が高くなるなんて、本当に恐ろしい時代です。

というわけで、長期タイプの不動産投資について教えてもらってきました。

 

不動産投資の初心者セミナーを受けて学んだこと

老後に向けてのお金の作り方は色々ありますが、日本で一般的なのは「貯金」ですよね。

先にも述べたとおり、これから毎月１０万貯金すれば６０歳で３０００万になります。

でもこれからはインフレによる物価上昇が予想されています。物価上昇率が３％だとするともし６０歳の時に３０００万あったとしても実質半分ほどの１５００万ほどの買い物しかできない時代になっていることになるそう。

なので、資産として現金しか保有していないということにもっと危機感を持たなくてはいけないわけです。

貯金に続いて日本で一般的なのは、「保険（貯蓄型）」です。

これは、毎月の貯蓄額に対して保険会社が運用を行い、一定の期間後にトータル貯蓄額に少し上乗せしてお金を戻してくれるというものです。

だいたい元本割れしないタイプを選ぶわけで、そうなるとかなりのローリスク・ローリターンなので、利益も微々たるものです。

そこで今回登場したのが「不動産投資」

これは、最初に○千万のマンションのお部屋を購入して、それを３５年ほどかけて毎月のローンで返済していくわけですが、お部屋は最初から人に貸すわけですから返済自体は借主さんがしてくれます。

ただ、３５年という長期にわたり空室時のリスクを回避するために、サブローンという家賃保証をつけるのですが、それにより少し足が出るため、大体毎月２〜３万ほどの出費があります（月２万として、それでも３５年で約８４０万）

でも３５年後ローン返済が終わって、自分のものになってしまえば、そこからの家賃収入は全て自分の利益になり、さらにもしその時まだ賃貸暮らしだったらそこにへ自分が移り住んでしまってもいいわけです。

なので実質１０００万弱ほどの出費で、２LDKのマンションが買えてしまうという仕組みになっています。

 

不動産投資での失敗やリスクどんなこと？

 

これだけ聞いているとおいしい話すぎてどうも不安。

そこで考えるのが、どこかに失敗してしまう落とし穴や何かリスクがあったりするんじゃないかということ・・・

私もそうでした。

失敗やリスクとして考えられるのは、入居率の問題です。

入居率が低くなる要因としては、同じエリアに競合がいるかどうかということで、駅からの距離・築年数・立地というものが非常に重要になってきます。

不動産投資というと１ルームが有名ですが、私がまず勧められたのが２ＬＤＫ～３ＬＤＫのマンション物件に対する不動産投資なんですね。

なぜかというと、１ルームは単身者がターゲットになるので入退去が激しいし、駅からの距離などでの競い合いになるので、リスク要因が多い。

それに対し、２ＬＤＫ～３ＬＤＫに住むのはファミリー層を中心なため、駅からの距離があったとしても、それ以上にまわりの環境（スーパーや学校、病院などのインフラが充実しているかどうか）が重要になってきますし、子供の学区などの問題で早々引っ越したりしないものです。

そういう意味でリスクが少ないんですね。

でもそういったファミリー層って大体家買うんじゃない？と私も思っていたのですが、年収の中間層より少し上（年収１０００万～１５００万ぐらいの層）は、意外と３ＬＤＫとかに賃貸で住んでいるんだそう。

需要はあるけど、３ＬＤＫの賃貸というのは世の中的に結構供給が少ないらしく、かなりの率で借りてもらえるんだそうです（しかも比較的高所得者なのであまり変な人はいない）

そしてもうひとつ、やはり新築で買うというのもポイント。

それは途中で売却を考えたときに、少しでも高値で売ってマイナスを出さないようにする必要があるからです。

出口戦略をしっかり考えて、物件を選ぶということが何よりものリスクヘッジだということでした。

 

ということで、いま着々と物件選びに励んでおります。

またいい情報があればブログに書きたいと思います～